Налог на недвижимость и на мнимую недвижимость в Нидерландах: что важно знать в 2026 году?
В Нидерландах владельцы недвижимости обязаны платить налог на недвижимость (Onroerendezaakbelasting, OZB). Это обязательный сбор, который взимается муниципалитетами и напрямую зависит от стоимости вашей собственности. В этой статье мы подробно рассмотрим, что представляет собой налог на недвижимость, кто обязан его платить, как рассчитывается налог и какие льготы могут быть предоставлены. Если у вас возникнут вопросы или нужна помощь с налоговыми вопросами, обращайтесь в ТаксНавигатор, записывайтесь на бесплатную консультацию — мы поможем разобраться в деталях и подать все необходимые документы вовремя.
Что такое налог на недвижимость (Onroerendezaakbelasting)?
Налог на недвижимость в Нидерландах, или OZB, — это муниципальный сбор, который должны уплачивать все владельцы жилых и коммерческих объектов. Ставка налога зависит от оценочной стоимости недвижимости, которая определяется ежегодно на основании так называемой WOZ-waarde — рыночной стоимости объекта, рассчитанной муниципалитетом.
Муниципалитеты используют компьютерные модели для оценки стоимости недвижимости, сравнивая ее с аналогичными объектами в районе. Эта оценка становится основой для расчета налогов на недвижимость.
Как рассчитывается налог на недвижимость в Нидерландах?
Размер налога на недвижимость (OZB) зависит от:
- муниципалитета
- типа недвижимости (жилая или коммерческая)
- оценочной стоимости объекта (WOZ-waarde)
Каждый муниципалитет ежегодно устанавливает собственную ставку OZB. В 2026 году ставки в большинстве городов выросли по сравнению с предыдущими годами.
Пример для 2026 года (Амстердам)
В 2026 году ставка OZB для владельцев жилых объектов в Амстердаме составляет примерно 0,060% от WOZ-waarde.
Таким образом:
Если WOZ-waarde квартиры составляет 300 000 евро,
годовой налог составит около 180 евро.
Коммерческая недвижимость (2026)
Для коммерческих объектов ставки значительно выше.
В 2026 году ставка для владельцев коммерческих помещений в Амстердаме составляет примерно 0,21–0,23% от WOZ-waarde.
Если WOZ здания составляет 500 000 евро,
сумма налога составит около 1 050–1 150 евро в год.
Точная ставка зависит от муниципалитета.
Не уверены, правильно ли рассчитан ваш налог на недвижимость?
Обратитесь к нам — мы проверим расчёты и при необходимости поможем подать bezwaar на WOZ-waarde.
Кто обязан платить налог на недвижимость в 2026 году?
В Нидерландах налог на недвижимость обязаны платить:
✔ Владельцы жилой недвижимости
Все собственники домов, квартир, гаражей и других объектов по состоянию на 1 января налогового года.
✔ Владельцы коммерческой недвижимости
Собственники офисов, складов, магазинов и других коммерческих объектов.
✔ Пользователи коммерческой недвижимости
В случае аренды коммерческих помещений часть OZB может начисляться арендатору (как gebruiker niet-woning).
Важно:
Жильцы арендованных квартир OZB напрямую не платят.
Налоговые льготы и освобождения в 2026 году
В 2026 году по-прежнему возможно освобождение от муниципальных налогов (kwijtschelding), если:
✔ Низкий доход
Доход находится на уровне или ниже социального минимума.
✔ Низкий уровень активов
Сбережения не превышают установленный лимит.
Заявление подаётся через муниципалитет с использованием DigiD.
Льготы для пожилых людей возможны, но зависят от конкретного муниципалитета — автоматического освобождения нет.
Если вы хотите:
- проверить правильность WOZ-waarde
- рассчитать OZB заранее
- подать bezwaar
- оформить kwijtschelding
Обратитесь к нашим специалистам — мы поможем разобраться и оптимизировать налоговую нагрузку законным способом.
Налог на мнимую аренду в Нидерландах (Eigenwoningforfait)
В Нидерландах владельцы собственного жилья сталкиваются не только с муниципальным налогом OZB, но и с так называемым налогом на «мнимую аренду». Официальное название этого механизма — eigenwoningforfait.
Это не отдельный платёж, а часть подоходного налога (inkomstenbelasting). Государство считает, что если вы живёте в собственной недвижимости, вы получаете экономическую выгоду — ведь вам не нужно платить аренду. Поэтому определённый процент от стоимости жилья добавляется к вашему налогооблагаемому доходу как условный (фиктивный) доход.
Как рассчитывается eigenwoningforfait в 2026 году?
Размер рассчитывается как процент от WOZ-waarde вашего жилья.
В 2026 году для большинства владельцев ставка составляет примерно 0,35% от WOZ-waarde (для обычных жилых объектов).
Например:
Если WOZ-waarde дома составляет 400 000 евро,
в декларацию будет добавлено около 1 400 евро фиктивного дохода.
Важно понимать: это не сумма налога, а сумма, которая увеличивает ваш налогооблагаемый доход. Реальный налог зависит от вашей налоговой категории (schijf).
Что уменьшает налоговую нагрузку?
- Проценты по ипотеке (hypotheekrenteaftrek) можно вычесть из налогооблагаемой базы.
- Если ипотека полностью погашена, действует специальное правило (бывшая regeling Wet Hillen), которое частично снижает эффект eigenwoningforfait.
Кто платит?
Eigenwoningforfait применяется к владельцам недвижимости, которые проживают в своём жилье как в основном месте жительства (eigen woning).
Инвестиционная недвижимость сюда не относится — она облагается по другим правилам (Box 3).
Если вы хотите проверить, правильно ли рассчитан ваш eigenwoningforfait или как он влияет на вашу декларацию, лучше сделать точный расчёт заранее — иногда разница может быть ощутимой.
Хотите рассчитать оба этих налога — OZB и налог на мнимую аренду — и понять, можно ли сэкономить законно?
Запишитесь на профессиональную консультацию. Мы точно рассчитаем вашу налоговую нагрузку, проверим WOZ-waarde и подскажем, где можно оптимизировать без риска для вас.
Часто задаваемые вопросы о налоге на недвижимость
Как получить оценку WOZ?
Оценка WOZ присылается вам ежегодно муниципалитетом в виде уведомления. Если вы не согласны с оценочной стоимостью, вы можете обжаловать ее в течение 6 недель с момента получения уведомления.
Что делать, если не согласен с оценкой WOZ?
Вы можете подать возражение через портал DigiD, указав, почему вы считаете оценку завышенной. Муниципалитет рассмотрит ваше заявление и при необходимости пересчитает стоимость объекта. Если вам нужна помощь в подаче возражения, обратитесь к экспертам ТаксНавигатор — мы готовы защитить ваши интересы.
Могут ли арендаторы быть освобождены от уплаты налога?
Арендаторы жилых помещений не платят налог на недвижимость напрямую. Однако владельцы могут включить налог в арендную плату. Арендаторы коммерческих объектов обязаны платить налог наравне с владельцем.
Если у меня есть ипотека, я всё равно плачу Налог на мнимую аренду?
Да, но:
Проценты по ипотеке (hypotheekrenteaftrek) уменьшают налогооблагаемую базу.
В большинстве случаев ипотечные проценты значительно снижают влияние eigenwoningforfait.
